Patrick de Groote

SCPI de rendement vs. Achat immobilier en direct, & risques spécifiques.

Il y a trois familles de SCPI, dont une en particulier sera exposé en détail dans cet article. Il s’agit des SCPI de rendement qui suscitent plus d’intérêt que les deux autres selon l’auteur.

On enregistre un rendement de 5% pour les SCPI dans cette catégorie comme Immorente et PFO2. Le point le plus important avec ce rendement est qu’il est net de charges. En effet, la formule classique : rendement brut = loyer annuel / prix d’achat, n’est pas celle utilisée. Ce type de SCPI ne constitue pas aussi un investissement direct, ce qui rend l’achat attractif. Il est possible d’affirmer que le rendement peut se faire instantanément avec un SCPI de rendement.

Les facteurs qui entrent dans la détermination de ce rendement sont : le lieu, le type de bien et les objectifs de l’investisseur qui vont être fonction de la durée de l’investissement et les travaux qu’il a déjà entrepris.

Comparaison avec l’immobilier d’habitation

Si le scpi de rendement affiche un taux de 5% net, l’immobilier d’habitation ne lui arrive à la cheville. En effet, pour cette deuxième catégorie, il faut compter les frais d’entretien, les frais de gestion, etc.
Un investissement avec une source limitée donnerait une possibilité de diversifier sur plusieurs biens. Ce qui ne présente aucun risque au placement pour un emplacement donné.

Les conséquences des avantages :

Il y a 5 points à analyse avant d’affirmer la réputation du rendement d’une SCPI.

1- Le taux d’occupations financiers : nous parlons ici en fait, du rapport entre les loyers versés qu’ils soient intégralement ou partiellement loués. Si ce taux inférieur à 90%, le risque de dégradation subsiste. Ce qui correspond à une alerte pour chaque trimestre ou bien année.

2- La qualité du parc : en effet, le niveau du quartier y compte beaucoup, un bureau à Paris ne procure pas le même rendement qu’un autre situé dans une banlieue ou une autre petite ville. L’erreur est de penser que le rendement s’élève de façon proportionnelle aux actifs de seconde zone.

3- Le report à nouveau : il s’agit du profit propre aux SCPI qu’elles ne partagent avec aucun associé. En cas de conjoncture, ce sera la réserve qui va permettre de reprendre certaines affaires. Ce qu’il faut comprendre est qu’une SCPI avec 5% de rendement est plus intéressant avec un report à nouveau qu’une autre avec 5.20% qui en est dépourvu.

4- Les provisions pour les réparations : on parle ici de grosses réparations. Ce chiffre est la propriété des associés qui constituent la SCPI. Cependant, ce montant n’est pas distribuable à terme. Il représente une réserve et une couverture aux travaux pour la réglementation des biens. On peut parler des dispositifs pour le respect de la consommation énergétique par exemple.

5- Une bonne politique de la Société de gestion : le profit de tous les associés en est leur premier souci ainsi que le taux de rentabilité interne ou TRI pour un investissement de longue durée. Pourquoi donc une longue durée ? le TRI n’est pas comme le rendement instantané, il faut du temps pour apprécier sa valeur pour un associé.

La fiscalité : chaque étude montre que pour les biens détenus en direct, même le régime LMNP ne peut optimiser les rendements. Il n’y a pas de possibilité pour une déclaration en micro-foncier. Pour une location, le régime fiscal est impossible à éviter même avec les SCPI.

Le remonté des taux par rapport à l’immobilier d’habitation

Pour une telle situation, le prix d’une SCPI est en jeu. En fait, il court à la baisse avant d’être ajusté. Le rendement qui peut être perpétuel en est la cause, qui est souvent proportionnel à l’inflation.

Certes, il existe des produits sans risques tel que le PEL et les fonds en euros mais il est plus intéressant de se lancer dans ceux qui peuvent rapporter entre 2 à 3% plus. Beaucoup plus de paramètres interviennent dans les SCPI comme la logique immobilière, les frais d’entrée à l’amortissement, etc. par contre les fonds en euros et le PEL sont de courte et moyenne durée. L’actualisation de leur rendement se fait juste de l’ordre de 5% en quelques années.

Le changement de structure et ses impacts

La plupart des questions qui se posent sur les SCPI sont sur ces points.
Un nouvel moyen d’effectuer un achat est l’internet. Cependant, les immobiliers sont des biens physiques.
Le développement du télétravail représente une menace pour les locations de bureau. Il en est de même pour les free lanceurs. Ce qui va pousser des entreprises à l’optimisation des espaces de travail à leur disposition. Dans ces conditions, la colocation sera adoptée pour louer des bureaux partagés. En effet, nombreux sont les traitants qui vont chercher à réduire le nombre de bureaux utiles. En Ile de France, vu cette situation, les bureaux individuels ne représentent plus que moins de 60%.

Pour chaque investissement, le rendement ne peut pas être toujours le même. Il est important de prendre en compte des impacts des points cités plus haut. Se constituer un patrimoine doit être un principal objectif pour un investisseur.

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